Historien om andelsboligforeningen Klosterbakken II, Kalundborg

Andelsboligerne blev solgt som nyopførte fra starten af 2007. Priserne på nye andelsboliger var dengang i top, og A/B Klosterbakken II var nok det dyreste projekt på det tidspunkt i Kalundborg. Til gengæld også nok det bedste. Det blev solgt med en huslejegaranti (ekskl. forbrugsafgifter) på 2 år. Boligerne består af 2 typer, hhv.  105 m2 og 125 m2. Huslejen for den mest almindelige bolig, 105 m2, og som der flest af, var i salgsprojektet kr. 7.636, pr. måned, ekskl. forbrugsafgifter.
Selve andelsboligforeningen Klosterbakken II blev stiftet den 23. oktober 2007.
Alle 24 andelsboliger skulle overdrages til andelsboligforeningen, når 75% af boligerne var solgt.
Der var tale om 16 boliger på 105 m2 og 8 boliger på 125 m2., og den samlede overdragelsespris endte med at blive kr. 48.135.000,00.
Imidlertid viste tiden, at det blev sværere og sværere at sælge andelsboligerne.
Finansiering
Den daværende bestyrelse var konstant i forbindelse med kreditforeningerne for hele tiden at være klar til overtagelse. På et tidspunkt havde foreningen en finansieringsaftale, som dækkede alle foreningens omkostninger til overtagelse af boligerne, og så var der endda 1.5 mill. kr. i overskud. Men salgene trak ud og til sidst nåede vi ind i den kendte periode (finanskrisen), hvor alle boligværdier faldt drastisk over ganske få måneder. Andelsboligforeningens projekt viste sig at miste ca. 35 – 40 % i værdi, da andelsbolig-foreningen den 1. november 2009 overtog de 24 boliger, idet der først da var solgt det krævede antal boliger. Men nu var finansieringsmulighederne helt anderledes med en låneværdiforringelse på 35 – 40 %.
Dette betød for foreningen, at nu måtte man acceptere alt, for blot at kunne finansiere overtagelsen. Dette hele med følgende:
DLR kredit 30 årigt lån, 10 års afdragsfrihed, fast rente i 5 år 3,37 %                                                  kr. 24.760.000                                    
Skælskør Bank 20 årigt annuitetslån fast årlig ydelse i 5 år kr. 955.200 fast rente i 5 år 4,5 %           kr. 12.600.000
Medlemsindskud                                                                                                                                   kr. 10.775.000
Købesum i alt                                                                                                                                        kr. 48.135.000
Denne finansiering betød samtidig, at den garanterede huslejegaranti kunne overholdes.
I de kommende år forsvandt Skælskør Bank. Foreningens lån blev overtaget af Max Bank, som efterfølgende også gik konkurs.  I ca. 14 dage endte foreningen i Finansiel Stabilitet, men som følge af, at foreningen havde overholdt alle sine forpligtelser, overholdt alle budgetter og pæne regnskaber situationen taget i betragtning, blev Andelsboligforeningen overført til Sparekassen Sjælland.
Forholdet til Sparekassen Sjælland var ikke særlig positivt, idet den daværende bestyrelse følte, at banken førte en meget hård linje overfor foreningen, når man forhandlede med banken. Det var som om banken kunne gøre som de ville med foreningen, da de ikke mente, at vi kunne få en anden bank til at overtage vor gæld. Foreningen blev af Sparekassen Sjælland truet med en renteforhøjelse fra 4,5 % til 6-7 %.
I 2012 lykkedes det foreningen at finde en anden bank til at finansiere vores lån. Sammen med Møns Bank fik foreningen omprioriteret DLR lånet (nu med en hovedstol på 25.776.040 kr.) til en ny 10 års periode til en rente på 1,48 %, hvortil skal lægges administrationsbidrag. Dette afstedkom væsentlig mindre omkostninger på kreditforeningslånet i DLR. Altså stor besparelse for andelsboligforeningen. Pr. 1. oktober 2017 er lånet refinansieret for en 5 årig periode (F5 lån) med en rente på 0,29 %, hvortil skal lægges administrationsbidrag.
Samtidig i 2012 overtog Møns Bank annuitetslånet til en rente på 5 % i 2 år, herefter 6 % de næste 3 år. Denne rente blev efterfølgende nedsat til 5,8 %. Pr. 1. oktober 2017 er renten på dette lån nedsat yderligere til 5,5 %.
Den aktuelle økonomiske situation
I de forløbne snart 6 år har andelsboligforeningen anvendt besparelsen på tidligere omtalt skift til DLR lån til at styrke afviklingen af annuitetslånet. Foreningen har frem til 1. oktober 2017 betalt en ydelse på 120.000 kr. om måneden.
Som følge af refinansiering af DLR lånet pr. 1. oktober 2017 blev der en besparelse for andelsbolig-foreningen, som har haft en positiv indvirkning på foreningens økonomi. Denne besparelse er i stort omfang anvendt til at tilpasse annuitetslån i Møns Bank, således at lånet udløber pr. 1. oktober 2022, samtidig med at afdragsfrihed på DLR lån ophører.
Fra 1. oktober 2017 betaler foreningen 129.000 kr. i ydelse om måneden til Møns Bank, hvilket for 2018 betyder ca. 1,2 mill. kr. i afdrag på lånet.
 Andelsboligforeningens andelsværdier har udviklet sig som følger:
 2017    2016     2015    2014    2013     2012    
1,49      1,40      1,32     1,24      1,14     1,05                                                                              
Som tidligere nævnt var den garanterede husleje (boligafgift) 7.636 kr. ekskl. forbrugsafgifter for f.eks. en almindelig 105 m2. For 2018 udgør boligafgiften for en almindelig 105 m2 7.549 pr. måned, ekskl. forbrugsafgifter, plus grundejerforeningskontingent kr. 263,- kr. pr. måned. En stigning på kr. 176,- kr. pr. måned over 9 år.
Det kan yderligere oplyses, at andelsboligforeningens likviditetsbeholdninger har været konstant god over alle årene. Det har været nødvendigt at oprette en ekstra bankkonto i et andet pengeinstitut for altid at være inde under bankernes garantistillelse af indestående midler på 100.000 euro.
De kommende år
Andelsboligforeningen ser med positive øjne på fremtiden. Pr. 1. oktober 2022 er annuitetslånet i Møns Bank udbetalt. Samtidig ophører afdragsfriheden på DLR lånet. Uanset om der forsættes på det eksisterende DLR lån med en restløbetid på 20 år og afdrag, eller om en omprioritering til et nyt kreditforeningslån med afdrag vil være hensigtsmæssigt til den tid, så vil ydelsen på Andelsboligforeningens lån falde betydeligt. Det betyder en lavere udgift på boligafgiftssiden.
Sammenfatning
Andelsboligforeningen Klosterbakken II har tilbage fra stiftelsen/oprindelig finansiering afdraget på gæld. Efter de nuværende afdragsvilkår vil foreningen i 2022 have afviklet lånet til Møns Bank og dermed have afdraget i alt 12.600.000 kr. svarende til 32,83 % af den oprindelig gæld. Herefter påbegyndes afdrag på kreditforeningslån.
Uanset at foreningens gæld omfatter både et banklån og et kreditforeningslån, betyder det ikke at Andelsboligforeningen Klosterbakken II har haft en højere belåning end andre andelsboligforeninger stiftet i perioden op til finanskrisen. Finanskrisen betød blot at belåningen er sammensat på en anden måde, som beskrevet tidligere under historik.
Til forskel fra andre andelsboligforeninger stiftet op til finanskrisen i 2008, har Andelsboligforeningen Klosterbakken II, på grund af den særlige finansiering, hele tiden afdraget på sin gæld.
Det betyder, at Andelsboligforeningen økonomisk set har et godt og sundt grundlag at bygge videre på i fremtiden med udsigt til faldende boligafgifter hen over tid.
Andelsboligforeningen Klosterbakken II vil hele tiden arbejde på, at foreningen fremstår som en andelsboligforening med en sund økonomi, hvilket også afspejler sig i foreningens årsrapporter, der hvert år udviser overskud og stigende egenkapital.

På grund af den finansielle situation i 2008, hvor finanskrisen startede i oktober måned, var det vanskeligt at sælge alle andele i Klosterbakken II. Derfor måtte man ty til et salg af 10 boliger, som nu er ejerboliger. Det betyder, at Klosterbakken II i dag består af 24 andelsboliger (16 boliger på hver 105 kvm. og 8 boliger på hver 125 kvm.). De resterende 10 boliger er alle ejerboliger (2 boliger på hver 105 kvm. og 8 boliger på hver 125 kvm.). Både andelsboligforeningen og de selvejende boliger er fuldgyldige medlemmer af grundejerforeningen.

 Områdetegning over Klosterbakken II:

Plan over 105 kvm. hus (halvdelen af husene er spejlvendte):

Plan over 125 kvm. hus (halvdelen af husene er spejlvendte):

Kalundborg maj 2020